Асен Ягодин: През 2010 г. цените на недвижимите имоти ще бъдат атрактивни
www.investor.bg, 24.02.2010
Aсен Ягодин е изпълнителен директор на Пощенска банка от 2004 г. и член на Съвета на директорите на финансовата институция от 2001 г. Кариерата на г-н Ягодин е свързана изцяло с Пощенска банка от 1993 г. Той започва като счетоводител-фирми в един от софийските клонове на банката, след което преминава в Централно управление като дилър в новосформираното управление “Паричен и капиталов пазар”. Поетапно преминава през позициите старши дилър, главен дилър, докато през 1999 г. заема позицията началник Управление „Ликвидност”.
През януари 2010 г. Асен Ягодин беше избран за председател на Съвета на директорите на “Българска фондова борса – София” АД. От 2007 г. той е и член на Управителния съвет на Асоциацията на банките в България, а през април 2008 г. беше избран за заместник-председател на организацията.
Разговаряме с Асен Ягодин за винаги актуалните тенденции на динамичните кредитни и депозитни пазари и отражението им върху пазара на недвижими имоти и икономиката като цяло.
- Г-н Ягодин, живот под наем или покупка на апартамент е правилното решение?
В настоящия момент по-скоро под наем. От чисто прагматична гледна точка, няма резон да се купува жилище, при положение че пазарът прелива от апартаменти за отдаване под наем. В преобладаващата част от случаите размерът на наема е по-нисък от месечната вноска по кредит за подобно жилище.
В същото време и въпреки тази пазарна логика, нещата стоят по-различно и търсенето на жилища продължава. Мисля, че две са основните причини за това – от една страна, никой не може да бъде сигурен какви ще са наемните нива след две, три или повече години, а от друга, българинът традиционно се стреми към собствено жилище. Просто такава е народопсихологията ни – “моят дом – моята крепост”, особено в несигурни времена като сегашните. А и в момента цените на недвижимите имоти са доста атрактивни и то при качество на строителството, доста по-добро от това преди няколко години. Също така вече не се купува на „зелено”, а клиентите избират измежду финално изпълнени жилища. Всичко това трябва да се калкулира и оценява като уникална ситуация на пазара през 2010 г.
- Да калкулират ли инвеститорите по-ниски лихви и съответно вноски по-кредитите, ако влезем в еврозоната след три години, въпреки че в момента ще плащат повече?
И сега лихвите по ипотечните кредити не са по-високи от тези в други държави от Източна Европа, а ако след няколко години бъдем приети в еврозоната, логично е да се радваме на относително по-ниски нива на лихвите по кредити. Това е от значение, особено при ипотечните кредити, тъй като срокът при тях достига до 35 години. Всичко казано дотук говори в една посока – моментът е подходящ за покупка на жилище, особено ако сделката е подкрепена от дългосрочен кредит.
- Фирмените кредити отчетоха силен ръст от 100% на годишна база през ноември 2009 г. Как тълкувате тази статистика?
Този на пръв поглед огромен ръст се дължи основно на подновените и преструктурираните през периода кредити, както и на “завърналите се” в банковата система кредити. Има, разбира се, и напълно нови кредити, но обемът им беше значително по-малък от другите споменати групи.
Актуална тенденция беше и предоговарянето на кредити с цел компенсиране на значителния спад на базовата лихва по голяма част от кредитите – EURIBOR, LIBOR или SOFIBOR. Тези пазарни лихвени проценти паднаха с повече от 3%, съответно с толкова падна и доходността от тези кредити.
В същото време ограниченият депозитен пазар принуди банките да плащат досегашните, че и по-високи лихви по привлечения ресурс. Това естествено ги стимулира да търсят активно предоговаряне на кредитите, обвързани с горепосочените индекси. Цялата тази активност в кредитирането логично беше допълвана и от процеса на преструктуриране на проблемни кредити с цел временно облекчаване фирми и домакинства, силно засегнати от кризата.
- Защо все още се отчита спад при отпуснатите потребителски и жилищни кредити, а лихвите по тях се понижават съвсем слабо?
В продължение на няколко години, между 2001 и 2008 г., бяхме свидетели на истински бум в сегмента “кредити за домакинствата”. Този процес се стимулираше от силната конкуренция между банките и нарастващия жизнен стандарт на българина. И в това всъщност нямаше нищо лошо, все пак страната ни трябваше да догонва по-развитите европейски държави, включително и в сферата на кредитирането.
Известно напрежение в този процес създаваше темпът на нарастване на потребителските и ипотечните кредити, като за това „прегряване” определена роля изигра и от по-либералната политика на банките при отпускането на подобни кредити. В резултат от всичко споменато дотук някои кредитополучатели задлъжняха над реалния капацитет на доходите си.
През кризисната 2009 г. нещата се промениха коренно – от една страна бяха завишени критериите при отпускане на кредити, от друга, самите потенциални кредитополучатели се отдръпнаха от активно търсене на заемен ресурс предвид несигурността на бъдещите им доходи. По този начин новата кредитна продукция не можеше да компенсира сумата на погашенията по стари кредити и съответно общият портфейл спадна. Това са обективни реалности и не смятам, че известно намаление на лихвените проценти ще промени значително картината.
- В последните 12 месеца депозитите на населението се увеличиха с 12% до рекордните 25 млрд. лв. На какво се дължи това и има ли депозитен туризъм от чужденци, привлечени от високите лихви тук?
От статистиката на БНБ е видно, че има и депозитен туризъм от чужбина, но все пак основният двигател на депозитния ръст е изключително свитото потребление. Това е нормалната реакция на хората в несигурни времена – голяма част от домакинствата стават по-скромни в задоволяване на нуждите си и дават приоритет на спестяването. Това влияе положително на привлечения ресурс в банковата система, но от друга страна свитото вътрешно потребление и все още затворените външни пазари ще продължат да свиват местната икономика. Негативната спирала “свито производство – безработица – свито потребление – още по-свито потребление…” очевидно трябва да бъде прекъсната и то навреме, докато цената на “лечението” е по джоба на нашата държава.
- Очаквате ли нов спад в цените на недвижимите имоти?
По различни оценки цените вече са понижени между 20% и 30% в зависимост от района, като не е изключено да видим и допълнителен спад. Това при положение, че излизането ни от кризата е по-бавно от очакваното. Въпреки това мисля, че голямата корекция на цените е вече зад гърба ни. Разбира се, всичко ще зависи от скоростта, с която българската икономиката ще започне да се възстановява, и това съответно да повлияе позитивно върху заетостта.
- Какви са посланията, които ви изпраща компанията майка – за увеличаване на активността, за задържането й или за намаляването й?
Акционерите ни осъзнават напълно предизвикателствата пред бизнес средата в България, като в същото време поддържат стратегическия си интерес тук. В този смисъл нямаме ограничения относно кредитната експанзия на банката, дотолкова доколкото критериите при управлението на кредитния риск вече са различни. Не само при нас новите проекти и потенциалните кредитополучатели се разглеждат доста по консервативно отпреди и това е нормално, все пак управляваме чужди пари. Като цяло мога да кажа, че в близък план добри ще бъдат перспективите пред експортно ориентираните компании, с гъвкава маркетингова стратегия и оптимизирани производствени разходи. При кредитирането за домакинствата мисля, че основният акцент ще падне върху ипотечното финансиране и кредитните карти, последните като по-модерна алтернатива на потребителския кредит. Дори и в криза има добри кредитополучатели, а и отпуснатите кредити в такива времена по презумпция са по-добри от тези в дните на кредитна еуфория.
- Пазарният дял или рентабилността са текущите цели пред банката?
В годините на кредитния бум банките се бореха еднозначно за пазарен дял, докато рентабилността беше на приемливи за акционерите им нива. През 2009 г. това разпределение на приоритетите се промени значително. Значителният обем проблемни кредити и необходимостта от допълнителни провизии ни принуди да отделим необходимото внимание на по-ефективното използване на наличните ресурси, на създаване на нови приходни потоци, като в същото време ограничаваме разходите си. Всъщност правим това, което препоръчваме и на клиентите си. А и в крайна сметка банките са институции, разчитащи на доверие, което се печели и с устойчива рентабилност. В същото време няма банка, на която да й е приятна загуба на пазарен дял. Рано или късно кризата ще свърши и този показател ще стане отново основен приоритет. Разликата е, че в сегашната ситуация той е по-лесно постижим.
- Какви са очакванията ви за нетен ръст на кредитирането през 2010 г.?
Всички знаем, че кредитирането е функция на икономическия цикъл и наличието на заемен ресурс. През последната година депозитният ръст изпревари значително този на кредитирането, така че ресурс за ново кредитиране има. Що се отнася до съживяването на икономиката, много колеги вярват, че това ще се случи през втората половина на настоящата година. За мен това е възможно, единствено ако експортът продължи да нараства в абсолютни и относителни стойности. Нека не се залъгваме, дори и да се съживи вътрешното потребление, само по себе си то ще е крайно недостатъчно за поддържане на стабилен икономически растеж. Така че, доколкото ще се сбъднат прогнозите за „светлина в тунела” след лятото, дотолкова е възможен ръст на кредитния портфейл в рамките на 6% до 10%.
- Ще включва ли този ръст ефекти от обратно изкупени кредити?
По мое мнение голямата част от “изнесените” кредити са върнати в балансите на българските банки, така че тези ефекти са вече изконсумирани.
- Кои сектори на икономиката се раздвижват най-бързо в месеците след драстичния спад в износа (април 2009 г.) и кризата в летния туризъм (началото на летния сезон)?
На първо място не се сбъднаха черните прогнози за банковата система. Не един и два анализа излязоха как лошите и несъбираемите кредити ще надхвърлят 16%, дори 20% от общия кредитен портфейл, нива „копирани” от други страни в Източна Европа. Тези прогнози така и не се сбъднаха, проблемните кредити приключиха годината с показател 10.6%. Съгласно други черни прогнози трябваше да очакваме спад на депозитната база, както и изтегляне на ресурси от страна на банките-майки. Нито едното, нито другото се случи, дори ръстът на депозитите през декември надхвърли всички очаквания. Отделно, да не се връщам и към прогнозата на МВФ за спад на БВП с 8%, което се размина сериозно с отчетените данни и т.н. Споменахте туризма – аз лично не смятам, че този сектор ще е между най-засегнатите в България. Да не забравяме, че в голямата си част базата е нова и се предлага в най-търсения сега ценови диапазон.
- Големите губещи на 2009 г. са строителството, търговията с недвижими имоти и отрасли, свързани с тях. Ваканционните имоти или градските имоти ще видят подем по-скоро?
За момента въпросът е по-скоро риторичен. Ваканционните имоти не само ще преживеят доста по-дълъг период на отлив, а дори не съм сигурен дали търсенето на такъв тип имоти изобщо ще се завърне във вида и на цените, които познаваме. Различна е ситуацията при градските имоти, особено когато говорим за градове с най-висок икономически потенциал. Там очаквам известно съживяване в търсенето, което ще бъде провокирано от евентуално овладяване на безработицата и задържане на цените на логични нива.
- Има ли Пощенска банка портфейл от ценни книжа на компании, търгувани на БФБ-София?
Има, при това значим за мащабите на местния пазар. За съжаление, през 2009 г. този портфейл “бездействаше” вследствие на ниската ликвидност. По мои наблюдения същото е валидно и за другите банкови институции-инвеститори в местни акции. Цените достигнаха дъно в края на годината, като въпреки голямото ни желание да се оттласнем от него, ще продължим да „пълзим” по него още известно време докато не върнем интереса на големите инвеститори с достатъчен обем от свежи акции. Допълнително раздвижване през 2010 г. може да дойде и по линия на очакваното раздвижване на външните пазари.
- Защо лихвата по репо-сделките ви с ценни книжа е 16%, въпреки че са обезпечен кредит?
Наистина, погледнато по този начин това е обезпечен потребителски кредит, но нека да не забравяме, че пазарът на акции не е особено дълбок и съответно обезпечението не е особено ликвидно. От друга страна, липсата на достатъчно силна конкуренция в този сегмент при нарастващо търсене на подобен инструмент създава известен комфорт на предлагащите репо- сделки. Очаквам тази ситуация да не остане задълго такава и навлизането на нови играчи да промени позитивно този пазарен сегмент. От наша гледна точка репо-сделките са продукт с много добро съотношение между риск и възвращаемост.
- Време ли е парите от депозити да се инвестират в активи като имоти, акции и реален бизнес, предвид инфлацията от декември 2009 г. и намалялата опасност от дефлация в комбинация с по-ниски цени на активите?
Позволете ми да не се съглася с Вас поради някои обективни дадености. Инфлацията през един месец не може да бъде използвана за база, още повече че декември по принцип не е показателен по отношение на инфлацията. Ако погледнем обаче инфлацията на годишна база, за 2009 г. тя е под 1%, т.е. много по-ниско от лихвите по депозитите. Най-вероятно картината през 2010 г. няма да е много по-различна. Поради тази причина не само аз, но и други колеги са на мнение, че депозитните лихви достигнаха необосновано високи стойности и е логично да се върнат на по-нормални нива. Разбира се, това не може да стане с вълшебна пръчица поради силната конкуренция между банките, но все пак първите положителни ефекти са налице. На този фон са малко инвестиционните възможности, които могат да се конкурират с депозитите, ако, разбира се, отчитаме и фактора риск. Ако се абстрахираме от риска, хипотезата, че е време да се инвестира в недвижими имоти или акции на дружества с добър фундамент например е може би вярна.
- Повишени цени на петрола и природния газ са традиционно лоша новина за вносител като България, не е ли обаче тази новина и с позитивен оттенък, защото може да доведе до повече руски туристи и руски купувачи на ваканционни имоти у нас?
Позитивите от руските туристи или купувачи на имоти са прекалено косвени. Винаги е добре, особено малка икономика като нашата, да разчита на позитивите от директна връзка, отколкото от индиректна. Независимо каква ще е текущата цена на петрола, ако руски купувач има афинитет към България, той ще дойде и ще купи. В тази връзка не трябва да забравяме, че и други държави от региона като Хърватска, Черна Гора и Гърция също привличат инвеститори във ваканционни имоти. При това прилагат облекчени визов режим и други стимули, в които ние все още изоставаме.
- Има ли инструкция от основния акционер на БФБ за подготовка на дружеството за приватизация?
На този етап не ми е известно да има стартирала процедура за приватизация на държавния дял. Дори и да се появят индикации за предварителни преговори с потенциални кандидати, то това не е от компетенциите на ръководството на борсата, а на нейните акционери – най-вече в лицето на Министерство на финансите. По лично мое мнение има някои основни фактори, които е добре да залегнат в една подобна приватизационна стратегия. Сред тях са ангажиментите за запазване на националната идентичност на борсата, както и за бъдещо й развитие като играч от регионално значение. Не трябва да забравяме, че регулираният пазар е не просто среда за набиране и движение на капитали, но много повече е мултипликатор на икономическата активност. От друга страна, напълно естествено е държавата да търси максимален финансов ефект от евентуална продажба, която ще бъде функция на финансовите резултати на дружеството и моментните пазарни условия.
- Има ли условия за добра работа между БФБ-София и Централен депозитар по отношение на двойното листване и свързването с други депозитари и борси?
Ликвидността на местния пазар е в корелация с активността на чуждестранните инвеститори. Те, а и не само те се нуждаят от бърз и безпрепятствен достъп до добре развита инфраструктура. Затова е необходима работа в посока модернизиране и подобряване на качеството на услугите предвид новите нужди на пазара. Нещо повече, наличието на ефективен клиринг е предпоставка за търговия с дериватни инструменти, за въвеждането на късите продажби и за осъществяването на маржин търговия. Резонно е клиринговите функции да бъдат усъвършенствани в рамките на институцията, която ги изпълнява към момента. По този начин ще бъдат спестени време и ресурси, като в паралел може да се помисли за по-тясно интегриране между борсата и депозитаря.
- Какви цели си поставя новият състав на СД?
Веднага след избора на новия състав на борда представихме основните приоритети в бъдещата ни работа. Съвсем накратко ще ги спомена отново – да се възстанови доверието и добрата комуникация между борсата и останалите участници на пазара, да се развие пазарната инфраструктура, да се оптимизира корпоративното управление и резултати на БФБ, както и да се повиши техническата сигурност и надеждност на системите Реализирането на голямата част от бъдещите приоритети в развитието на пазара изискват усилията и координираните действия на повече от една институция. В потвърждение на това след проведено ОС на 20-ти януари бе заявено, че всички предстоящи проекти трябва да бъдат обсъждани в дух на разбирателство, дори и в случаите на разминаване в мненията на заинтересованите страни.
