Румен Радушев: Въпреки ръстовете на цените последните години, имотите в България са все още по-достъпни, спрямо повечето европейски страни

 
Г-н Радушев, на фона на основните фактори на икономическата ситуация в България и състоянието на жилищния пазар – каква е достъпността на жилищния продукт? Оправдано ли е поскъпването на жилищата и в резултат на действието на какви фактори бяха генерирани те?
Последните години бяха изключително силни за пазара на жилищни имоти в България, като неговият ръст беше подкрепен от доброто представяне на икономиката, множеството нови инвестиционни в строителството, непрестанното увеличение на доходите на домакинствата и рекордно ниските нива на лихвените проценти, при които банките финансираха домакинствата и фирмите.
Всички тези фактори, заедно с преосмислянето на имота, в следствие на пандемията, дадоха силен тласък за развитието на пазара, като в същото време очертаха и нови тенденции в предпочитанията на купувачите. По отношение на имотите действат напълно пазарни принципи и динамики, продиктувани от търсене, предлагане, разходи за строителство, качество на живот и среда за живеене и др.
Важно е да се отбележи, че базирано на анализи на световни консултантски компании, въпреки нарастването на цените, все още сме един от пазарите с най-достъпните жилища в Европа, изчислено през средните годишни доходи спрямо цената на имотите. Не считам, че случващото се в сектора на недвижимите имоти излиза извън принципите на функциониране на пазарната икономика. България се намира в т.нар. „златна среда“ по отношение на това как се изменя стойността на имота и стойността на наема сред държавите в Европа.
 
Какви са очакванията за динамиката на жилищния пазар през 2023 година? Очаквате ли осезаема корекция на фона на забавянето при търсенето?
От средата на 2022 г. започна да се наблюдава известено охлаждане в търсенето на имоти в България, като има индикатори това охлаждане да продължи и през тази година. Пропорциите и обхватът му, разбира се, ще зависят от представянето на икономиката, развитието на пазара на труда, тенденциите в доходите и лихвите по ипотечните кредити. Според данни на Агенцията по вписванията, броят сделки с имоти на годишна база е 7% през третото тримесечие на 2022 г., спрямо година по-рано и 10% ускоряващ се спад през четвъртото, цените обаче са значително нагоре.
Всъщност, от една страна имаме негативни фактори като забавяне в икономиките на ЕС, инфлационните процеси, продължаващите военни действия в Украйна и политическата нестабилност. От друга, обаче, положително влияние оказват продължаващите ниски нива на безработица, поддържане на високо ниво на заетост, увеличение на размера на заплати и пенсии, както и желанието на хората, които в такива ситуации искат да запазят спестяванията си.
На някои пазари в Европа, напр. Дания и Швеция, вече се наблюдава по-осезаема корекция на цените на недвижими имоти, но в нашите условия към момента липсват част от факторите и най-вече осезаемото увеличение на лихвения процент по кредитите. В България очакваме плавно повишение на лихвените проценти по кредитите за физически лица, с по-умерени темпове, спрямо това което виждаме в страните от Европа.
Не мога да пропусна да посоча, че същевременно, ние в Пощенска банка отчитаме ръст всяко тримесечие на миналата година, както като брой, така и като обем на сделките. Този ръст продължава и през първите месеци на тази година. Като лидер на пазара, водещата ни цел винаги е била да разработваме модерни решения, които да улесняват ежедневието на клиентите, като спестяват ценно време и усилия, за да осигурят перфектно потребителско изживяване, което ни помага да увеличаваме клиентската си база и пазарен дял в ипотечния бизнес. Изключително успешни са специализираните ни центрове за Жилищно кредитиране и предлаганите от нас уникални цялостни онлайн услуги в жилищното кредитиране.
 
От гледната точка на банките и вашите наблюдения – имат ли инвеститорите инерция и апетит за нови проекти и към какъв жилищен продукт се насочват?
Най-важното, което мога да обобщя за пазара на имоти е, че с пълна сила важи максимата – времето не върви назад. В живота всичко се променя и така, както ние не сме същите, които сме били пред пет или десет години, така и състоянието на имотния пазар не е същото. Най-малкото, защото компонентите, които го движат са се променили и продължават да се променят. Затова от гледна точка на качество на имотите, изисквания на клиентите и финансовата им култура има сериозна промяна. България остава с едни от най-достъпните имотни пазари в Европа и погледнато средностатистически в сравнение с европейския пазар, българите по-лесно могат да си позволят нов имот. Разбира се, предприемачите отчитат промените в условията и предлагат адекватни решения за пазара. Както винаги, пазарът ще се балансира, като не очаквам сътресения.
 
Ключови глобални фактори и оскъпяване на кредитирането – какво да очакват инвеститори и купувачи в контекста на промените в монетарния ход от страна на централните банки – дали, кога и как ще се промени поведението на банките и респективно условията за кредитополучателите?
Основният фактор, който промени глобално икономическата среда, беше регистрирания сериозен ръст на инфлацията, в следствие на което централните банки предприеха действия за намаляването й, използвайки главния си инструмент – основния лихвен процент. Завишението му, логично се пренесе и в бенчмарк индекси и в цената на държавните ценни книжа на отделните държави. Това беше и причината в държавите от ЕС, САЩ, Великобритания да започне да расте и лихвеният процент по кредитите на домакинствата и фирмите. Тъй като все още инфлацията е далеч от целевите си стойности, централните банки още продължават политиката си за завишение на лихвените проценти, но доста по-плавно, което води до съответното поведение и на отделните банки и като резултат покачване на лихвите за крайните клиенти.
В България, обаче, с оглед спецификите на базата на определяне на лихвите за граждани, динамики в депозитния пазар и високата ликвидност, това покачване се случва по-бавно.
 
Какви са тенденциите при ипотечното кредитиране като двигател за жилищния пазар? Има ли предпоставки за промяна на изискванията от страна на банките – къде са рисковете, които трябва да се вземат в предвид и какво трябва да знаят кредитополучателите?
Като тенденции отчитаме, че на пазара са предимно клиенти със стабилни доходи средни или над средните като нива, в големите 5-6 града на страната, които се чувстват сигурни за финансовото си състояние и целят подобряване качеството на живот и среда. Исканията за кредит в големите градове през 2022 г. са 80% от всички, като близо 60% от усвоените кредити през годината са в София.
В следствие на ръста на цените на недвижимите имоти, расте и размерът на средния жилищен кредит, съответно с 20% през 2022 г.
Средно клиентите участват с около 30% самоучастие в сделката, като абсолютната сума на собствените средства, които се очакват от тях също нараства поради увеличената стойност на жилището.
Бих искал да посоча, че купувачите трайно насочват предпочитанията си към по-просторни и по-качествени жилища, с две или повече спални, като се наблюдава повишен интерес към готови имоти с отлични характеристики, в райони с по-добра инфраструктура и в близост до зелени площи.
Що се отнася до изискванията на банките, към настоящия момент няма генерална промяна. Не виждаме фундаментални причини и предпоставки да променяме за момента политиката си. Наблюдаваме също, че самите кредитополучатели са много по-предпазливи и премерени в поемането на финансови задължения, спрямо световната финансова криза от 2008 г., например. Финансовата култура на клиентите е много по-добра и адекватна за времето.
В момента у нас на практика няма безработица, което означава, че стимулите за нарастване на доходите ще продължават да бъдат налице. Съответно, хората подобряват финансовото си положение и ще могат да обслужват задълженията си.