Пазарът на ипотечни жилищни кредити се раздвижва, данните вещаят по-чувствителен растеж през 2014 година
Съвместен тримесечен икономически анализ на Пощенска банка и Институтът за пазарна икономика
Икономическият растеж от 0,9% за 2013 г. надмина очакванията; прогнозите за 2014 г. са за по-нататъшно засилване на растежа на икономиката на страната в унисон с по-оптимистичните очаквания за ЕС като цяло. Инвестициите през 4-тото тримесечие на 2013 г. нараснаха за първи път от началото на 2013 година. Засилването на инвестиционната активност може да се интерпретира като сигнал за завръщане на инвеститорското доверие.
По-доброто представяне на икономиката през 2013 г., а с него – и на доходите на кредитополучателите, доведе до ръст на търсенето на ипотечни заеми с по-голям размер, показват данните на Пощенска банка. Докато заемите до 20 хил. евро се свиват от 44,8% през 2012 г. до 40% през 2013 г., отпуснатите кредити между 20 хил. евро и 80 хил. евро се увеличават с между 0,9% и 2,3%. Може да се предположи, че най-големите “печеливши” от подобряването на икономиката са били именно хората с по-високо образование, което им е позволило да не загубят работата си и/или да увеличат доходите си.
По отношение на валутната структура на новоотпуснатите кредити се наблюдава забележителна промяна: докато през 2012 г. отпуснатите от Пощенска банка кредити в лева и евро са били почти еднакъв размер, то през 2013 г. кредитите в евро представляват едва 10% от отпуснатите жилищни ипотечни кредити през годината. Обяснението може да се търси в относително по-голямото намаление на лихвите по кредитите в лева спрямо тези в евро.
Въпреки че средните цени на жилищата в страната продължават да се понижават през 2013 г. на годишна база, темпът на спад е двойно по-нисък в сравнение с предходната година. Налице е и позитивен обрат – ръст на средните цени в някои от големите градове и особено в гр. София, където за три поредни тримесечия на 2013 г. се наблюдава леко увеличение на цените на жилища на тримесечна база. Това говори за повишаване на интереса към покупката на жилище, а оттам – и за по-висок потенциал за ръст на пазара на ипотечните кредити в следващите месеци.
Други обнадеждаващи тенденции за пазара на имоти и ипотечни кредити са увеличението на започнатото ново строителство на жилищни сгради през 2013 година, както и ръстът на броя на жилища, за които са издадени разрешителни за строеж. Тези данни говорят за начало на възстановяването при жилищното строителство, тъй като за първи път от началото на кризата се наблюдава увеличение на жилищата и застроената площ, за които са издадени разрешителни за строеж.
Пазарът на труда продължи да излъчва положителни, макар и плахи, сигнали през 2013 г. За първи път от кризисната 2009 г. насам годината приключи с нетно създаване на работни места (900 нови заети). Паралелно с това коефициентът на заетостта се увеличи до 46,9% средно за годината след две години на застой на равнище от 46,6%. Броят на обезкуражените продължи да намалява в отговор на раздвижването на трудовия пазар и по-добрите перспективи за намиране на работа.
Диспропорциите в след-кризисното възстановяване на пазара на труда между Северна и Южна България, обаче, продължиха да се задълбочават. Вече 7 области в Северна България поддържат заетост под санитарния минимум от 40%. Една от причините зад трудното възстановяване на заетостта в северната част на страната е тежкият удар от кризата върху икономиката на област Варна, която създаваше заетост и за немалко граждани на околните области.
Това са основните изводи в третия съвместен тримесечен икономически анализ с фокус върху ипотечния кредити на Пощенска банка (www.postbank.bg) и Института за пазарна икономика (ime.bg). Двете организации си сътрудничат за изготвяне на регулярни тримесечни анализи, като всеки от тях включва и актуален разбор на определен сегмент от банковия пазар.
Жилищни ипотечни кредити
Пазарът на жилищни ипотечни кредити бележи лек спад от 0,56% на годишна база към края на декември 2013 г. и възлиза на близо 9,39 млрд. лв., сочи статистиката на банковия надзор в БНБ. Средният обем на отпуснатите кредити през последното тримесечие на 2013 г. възлиза на 9,35 млрд. лв.
Пощенска банка, която е сред водещите финансови институции и е с нарастващ пазарен дял през 2013 г., представя данни за някои интересни тенденции при този вид кредити:
Докато през 2012 г. отпуснатите кредити в лева и евро са били почти еднакъв размер, то през 2013 г. кредитите в евро представляват едва 10% от всички отпуснати жилищни ипотечни кредити през годината. Обяснението може да се търси в относително по-голямото намаляване на средните лихвени проценти по кредитите в лева, спрямо тези по кредити в евро. Така например новоотпуснатите кредити в евро за цялата банкова система през 2013 г. са поевтинели с 0,32 пр.п., докато тези в лева са с 0,6 пр.п. по-ниски.
Наблюдава се ясна позитивна връзка между образованието на кредитополучателите и новоотпуснатите кредити през изминалата година. Близо 60% от жилищните ипотечни кредити през 2013 г. са изтеглени от хора с висше образование, което е леко увеличение в сравнение с 58,8% през 2012 година. Другата част от кредитите са насочени към хора със средно образование, а хората с основно образование получават по-малко от 0,1% от отпуснатите кредити през 2013 г. Тези данни не би трябвало да са изненада, предвид огромните различия в реализацията и доходите в зависимост от образованието.
Тази връзка е допълнително подкрепена от данните за отпуснатите кредити според позицията на кредитополучателите. Около 2/3 от новоотпуснатите кредити са били за хора, които работят на длъжност “служител” и които вероятно имат дългосрочни договори и стабилни доходи. Значително по-малък е делът на изтеглените кредити от управители и мениджъри – 17%, при които доходите е по-вероятно да зависят от представянето на компанията и да имат по-непостоянен характер. Същото се отнася и за самоосигурените лица, които са усвоили 12,4% от всички кредити през 2013 година.
По-доброто представяне на икономиката през 2013 г., а с него – и на доходите на кредитополучателите, е довело до ръст на търсенето на заеми с по-голям размер. Така например заемите до 20 хил. евро се свиват от 44,8% през 2012 г. до 40% през 2013 г. Спад се наблюдава още при кредитите с размер над 80 хил. евро. Отпуснатите кредити между 20 хил. евро и 80 хил. евро се увеличават с между 0,9% и 2,3%. Увеличението на отпуснатите кредити със среден размер предполага подобряване на платежоспособността именно на хора от средната класа, докато доходите на хора с по-ниска образователна степен и тези на управленски постове се свиват заради продължаващия процес на възстановяване на икономиката от кризата.
Най-много кредити са отпуснати в София-град – 39,4% от всички новоотпуснати кредити през 2013 г. Въпреки това при тях се наблюдава лек спад в сравнение с 2012 г. от 0,75 пр.п. Кредитите в Пловдив, Варна и Бургас през 2013 г. са в размер на по 4,5%, което е годишен ръст за Пловдив и Бургас и спад за Варна.
Като цяло, данните за пазара на недвижими имоти и строителството също показват по-осезаемо раздвижване на този сектор и вещаят по-добри перспективи за ипотечните кредити през 2014 година. Данните за средните цени на жилищата през 2013 г. говорят за по-голям интерес към покупката на жилище. Въпреки че средните цени продължават да се понижават през 2013 г. на годишна база, темпът на спад е двойно по-нисък в сравнение с предходната година, което означава, че броят сключени сделки най-вероятно нараства.
Още една обнадеждаваща тенденция е увеличението на започнатото ново строителство на жилищни сгради през 2013 г. Въпреки че ръстът е с едва 16 сгради в сравнение с 2012 г., жилищата в тях се увеличават с 880 бр., а застроената площ – със 177 хил. кв. м. Най-голямо увеличение на започнатото строителство на нови жилищни сгради се наблюдава в градовете Пловдив, Добрич и Велико Търново, а при застроената площ – във Варна, Пловдив и Велико Търново.Въпреки че броят на издадените разрешителни за строеж през 2013 г. намалява със 118 бр. в сравнение с предходната година, броят на жилищата, за които са издадени такива разрешителни, се увеличават с 1,6 хил., а разгънатата застроена площ в тях расте със 171,4 хил. кв. м. Това също говори за начало на възстановяването на сегмента на жилищното строителство, тъй като за първи път от началото на кризата се наблюдава увеличение на жилищата и застроената площ, за които са издадени разрешителни за строеж. Разрешителни за строеж на най-много жилища са издадени в градовете София, Пловдив и Бургас, където се предвижда и застрояването на най-голяма жилищна площ.
